Какие риски возможны из-за заключения предварительного ДКП?

Question

Здравствуйте.

Мы планируем покупку квартиры в ипотеку в новостройке.

Дом сдан в эксплуатацию, получено разрешение.

Застройщик говорит, что уже можно приобрести квартиру и уже вскоре получить ключи, заключив предварительный ДКП.

я так понимаю, что это обычная и давно практикуемая процедура- заключение ПДКП в период, когда дом уже сдан в эксплуатацию, но право собственности застройщиком еще не оформлено. Также без предварительного ДКП не обойтись, если жилье приобретается в ипотеку? Верно?

Допустим, что мы заключим ПДКП, получим кредит (ипотеку), вселимся. И вдруг в обозначенный в договоре срок застройщик просто не оформляет право собственности (причины могут быть разные - из-за неподписанного инвестиционного контракта до банкротства в такой период)

В данной ситуации меня больше всего беспокоят вопросы, без прояснения которых я не смогу выйти на сделку. Помогите найти грамотный ответ на них и подстраховаться от рисков:

1. Можно ли будет по суду оформить право собственности( слышала что так делают, если застройщик уклоняется)? Если да, то должно ли быть в договоре это заранее обозначено отдельным пунктом, чтобы такая возможность вообще была? или это регулируется общими положениями?

2. Если в период между сдачей дома в эксплуатацию и оформлением права собственности застройщик начинается процедуру банкротства (ведь такой риск есть всегда), то вернут ли нам уплаченные по ПДКП деньги за квартиру и сможем ли мы ими закрыть ипотеку? или тогда есть риск остаться с кредитом и без квартиры? Какие вообще могут быть варианты в данном случае?

3. Если вдруг получиться так, что мы все-таки останемся без квартиры (застройщик не оформит право собственности, но не банкротится), мы сможем закрыть кредит? В кредитных договорах Сбербанка есть подобная практика или пункт, по которому, если сделка по заключению настоящего ДКП не состоялась, деньги застройщику не переходят, а остаются у Банка?

4. Если вдруг застройщик не оформил право собственности (не по причине банкротства), то он возвращает деньги. А если мы уже сделали там ремонт, то можно ли деньги, потраченные на ремонт взыскать? Если да, то нужно ли заранее предусмотреть это в каком-то пункте/документе и т.п., что нужно заарнее подписать для этого?

Заранее спасибо за вашу помощь.

С уважением, Алёна

Алёна, г. Краснодар 11 ноября 2018 г. 13:44

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течении 15 минут

Answer 1 · 2018-11-12T17:58:21+03:000

1 ипотеку по прдварительному договору не дают.

2. свое право собственности можно оформить по суду

3. в случае банкротства застройщика вы можете потерять все.

предварительный договор не финасовобязывающий. т.е. если вам предложили заключить такой договор и заплатить по нему это неправильно.

из всего сказанного вам очевидно что у застройщика большие проблемы это значит что у вас большие риски,

но все может и хорошо закончится.

Статья 429. Предварительный договор
КонсультантПлюс: примечание.
Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.