Могу ли я изменить вид назначения арендованного земельного участка без согласия собственника?

Question

Здравствуйте, Прошу объяснить у меня участок взят в аренду,срок аренды истек,ушел на бессрочный! я построил дом на огороде, но в град плане вид использования малоэтажная застройка для одной семьи.Я без согласия Арендодателя перевел через Росреестор в ИЖС(ХОТЯ Я ПРОСИЛ ЭТО СДЕЛАТЬ СОВМЕСТНО НО ПОЛУЧАЛ ОТКАЗ,ЗОНА СЗЗ- которая в Росреестре не зарегистрирована, обращался в САНпин, они говорят что в ближайщем будущим они отодвинут зоны),т.к это жилой сектор поселок.Обратился в суд о сохранение незавершенного строительства и ее постановки на кад учет, суд проиграл,но в зато выйграл другой суд по выдачи или пересматрении выдачи разрешения на строительства!, Администрация это не выполняет,они подали на меня иск о расторжении договора аренды в связи не с целевым использованием, они отправили мне уведомление которое я не получил и оно ушло обратно адресату,описи в этом уведомлении нет как я могу знать что они именно его отправили?,у суде все перевернулось они обвиняют меня в самовольном переводи на ИЖС,но ведь я предоставил в Росреестор град план , справку и договор аренды и они на основании данных документов перевели его в ижс, в град плане и справке о том что я могу строить указанно было что именно малоэтаж застройка!, Права ли администрация в своих действиях переведя земельный участок толи в огород, толи в садово и огродничества?. Спасибо.

Елена, г. Челябинск 2 декабря 2018 г. 14:31

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течении 15 минут

Answer 1 · 2018-12-02T20:41:09+03:000

Здравствуйте, Елена.

В соответствии с ПЗЗ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Согласно п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. Казалось бы ПЗЗ разрешает вносить подобные изменения, закон о кадастре не запрещает, обращайся да меняй, НО… После изменения вида разрешенного использования в кадастр, необходимо внести изменения в существующий договор аренды. По ГК РФ внести изменения в договор аренды мы можем по взаимному согласию сторон договора. Арендодатель говорит: НЕ ХОЧУ! и как показывает практика, Арендодатель будет прав, что казалось бы совсем нелогично.В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13: изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка в данных Государственного кадастра недвижимости без соответствующего изменения договора аренды дополнительным соглашением с арендодателем противоречит фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивает его права.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены,- в соответствии с назначением имущества. (постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу№А35-765/2012)

Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (см. определение Верховного Суда РФ от 10.09.2014№ 18-КП4-95).

Но как быть с п. 2 ст. 7 ЗК РФ: любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Более того, Земельный кодекс в п.3 ст. 85 ЗК РФ также разрешает менять вид разрешенного использования. ??? и как это соотносится с новым правилом п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается???

И кадастровая палата ведь действительно приостанавливает внесение изменений в государственный кадастр недвижимости, в связи с отсутствием согласия Арендодателя. А Арендодатель, естественно, не предоставляет согласие на изменение ВРИ.