Законна ли продажа залоговой квартиры с обязательством перед пенсионным фондом?

Доброго дня!

Правомерна ли позиция, есть у кого опыт решения проблемы?

Сергей

В опеке правы — дали обязательства — должны исполнить, но дело в том, что наличие ипотеки не является ограничением для раздела квартиры, приобретенной с использованием средств Материнского капитала:

Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал: 

11. Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за
счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом,
квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования
супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве
собственности на это имущество.

Пример. К. и С., действующая в своих интересах и в
интересах несовершеннолетнего сына М., обратились с иском к А. о разделе
совместно нажитого имущества и другими требованиями. А. предъявил встречное
требование о разделе квартиры и признании за детьми М. и К. (сын С. от первого
брака) права на 1/4 доли квартиры за каждым.

Решением городского суда произведен раздел квартиры,
приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала: за
С., А., К. и М. признано право собственности на 1/4 доли квартиры за каждым.

Оспаривая решение суда в апелляционном порядке,
представитель ОАО (банка) ссылался на то, что суд первой инстанции не учел, что
приобретенное С. и А. в период брака жилое помещение обременено ипотекой,
обязательство по кредитному договору не исполнено. Поскольку обременение не
погашено, определение долей в праве собственности на квартиру могло быть
произведено только с согласия залогодержателя ОАО (банка).

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой
инстанции без изменения, а апелляционную жалобу представителя ОАО (банка) без
удовлетворения.

При этом суд апелляционной инстанции правильно исходил из
следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не
вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не
предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае
отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя
применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом
2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ.

Между тем в указанном случае имеет место определение долей
супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия
залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения,
поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности
указанных лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 353 ГК РФ, если предмет
залога остался в общей собственности приобретателей имущества, такие
приобретатели становятся солидарными залогодателями.

(По материалам судебной практики Забайкальского краевого
суда)

Единственное, что опека может отказать из-за наличия обременения, но это придется решать в судебном порядке, а так — делите квартиру, после разрешение опеки с продажей и одновременным дарением/покупкой доли в иной недвижимости на имя детей.